Vykliďte byt! Majitelé nemovitostí se dlouhodobě obávají, že problémového nájemníka dostanou z bytu až po dlouhých měsících, nebo dokonce letech. Nový soudní nástroj má tyto spory zkrátit na měsíce či týdny. Odborníci na dostupnost bydlení se dlouhodobě shodují, že řešení bytové krize nezačíná jen u nové výstavby. Stejně důležité je také fungování nájemního trhu. Právě tam se dnes střetává rostoucí počet domácností odkázaných na nájem s obavami majitelů bytů, kteří se bojí, že pokud se nájemní vztah zkomplikuje, dostanou svůj majetek zpět až po letech soudních sporů. Výsledkem je napjatý trh, kde část bytů zůstává mimo nabídku a omezená dostupnost tlačí ceny nahoru.Narovnání vztahů mezi nájemci a pronajímateli proto patřilo mezi doporučení Národní ekonomické rady vlády (NERV), která loni představila dvanáctikrokovou strategii ke zlepšení dostupnosti bydlení. Jedním z návrhů bylo zavedení rychlejšího soudního nástroje pro případy, kdy nájemní vztah prokazatelně skončil, ale nájemce byt neopustil. Právě riziko zdlouhavého vyklízení podle pronajímatelů nejen odrazuje majitele k vložení volných nemovitostí na nájemní trh, ale také brání uzavírání smluv na delší dobu než jeden rok. Ekonom a pedagog z Právnické fakulty UK Libor Dušek (Piráti) upozorňuje, že soudní spory dnes trvají v průměru zhruba 14 měsíců, v Praze dokonce 21. Návrh se nakonec promítl do zákona o podpoře bydlení, schváleného v loňském roce, a takzvaný rozkaz k vyklizení vstoupil od letošního ledna v platnost.

Výsledek se čeká do půl roku. Rozkaz k vyklizení je tedy účinný teprve několik týdnů, takže reálné dopady zatím podle odborníků nelze měřit na datech ani na větším počtu případů. To potvrzuje i prezident Asociace nájemního bydlení Jakub Vysocký. „Možnost využít rozkaz k vystěhování platí od 1. ledna 2026. To je velmi krátká doba a podle dosavadních informací z trhu se do praxe ještě toto ustanovení nedostalo,“ říká. Podle něj se ale první případy objeví brzy. „Je to otázka několika měsíců, kdy se první případy objeví. Každopádně odborná veřejnost včetně právníků a soudců o této možnosti diskutuje a víceméně se čeká na zmiňované první případy.“ Zda nástroj skutečně zrychlí systém, se podle něj ukáže relativně rychle. „Vědět budeme do půl roku. Jde o to, jak se rozkaz k vyklizení začne uplatňovat v praxi, jak k němu budou přistupovat soudy, ale také nájemníci, kteří na nájemném dluží.“ Zrychlení ale Asociace věří. „Očekáváme, že tento nástroj k rychlejšímu vystěhování neplatičů nájemného povede. Zrychlení může být v první fázi sporu třeba i o několik měsíců,“ dodává Jakub Vysocký.

Nejde jen o majitele. Podporu novince vyjádřila i organizace hájící práva nájemníků. Podle ní totiž dlouhodobě problematické případy dopadají nejen na pronajímatele, ale i na ostatní obyvatele domu. „Setkáváme se i s tím, že se na nás obracejí nájemníci, kteří mají v domě problém s jedním uživatelem bytu – neplatí, poškozuje společné prostory nebo narušuje soužití,“ říká předsedkyně Sdružení nájemníků ČR Lenka Veselá. Podle ní rychlejší řešení těchto situací může zlepšit kvalitu bydlení i pro ostatní. Zároveň ale zdůrazňuje, že nový institut nesmí být zneužíván a musí se používat výhradně v případech, kdy nájem skutečně skončil.

Co je rozkaz k vyklizení?. Je to nový soudní nástroj účinný od 1. ledna 2026. Umožňuje rychlejší rozhodnutí o vyklizení bytu v situaci, kdy nájemní vztah prokazatelně skončil, ale nájemce byt neopustil.

Znamená to, že nájemníky lze vystěhovat bez soudu? Ne. Stále jde o soudní rozhodnutí. Rozdíl je v tom, že soud může rozhodnout bez nařízení jednání pouze na základě předložených listinných důkazů, pokud je věc jasná.

Jaké podmínky musí pronajímatel splnit? Musí prokázat, že: nájem skutečně skončil (např. uplynutím doby, dohodou nebo platnou výpovědí), nájemce byl písemně vyzván k vyklizení (minimálně 14 dní před podáním návrhu), je vlastníkem nemovitosti. Bez splnění těchto podmínek soud rozkaz nevydá.

Jaké má nájemce možnosti obrany? Po doručení rozkazu má nájemce 15 dní na podání odporu. Pokud odpor podá, spor pokračuje standardním soudním řízením. Pokud odpor nepodá, rozhodnutí nabývá právní moci.

O kolik se může řízení zrychlit? To zatím není možné přesně vyčíslit. Podle odhadů odborníků by první fáze sporu mohla být kratší o několik měsíců. Reálné dopady ukáže až praxe.

Nové byty na trhu. Rozkaz k vyklizení samozřejmě sám o sobě bytovou krizi nevyřeší. Může ale změnit atmosféru na trhu. „Rozkaz k vyklizení bytu zvyšuje jistoty pronajímatelů a zjednodušuje boj s neplatiči,“ shrnuje Vysocký. A právě jistota může být klíčová. Část majitelů dnes byty nepronajímá proto, že se bojí vleklých sporů. Podle analýzy Ministerstva pro místní rozvoj v Česku zůstává zhruba dvě stě tisíc bytů v bytových domech dlouhodobě nevyužitých. Pokud se tento strach alespoň trochu zmenší, může to některé z nich přesvědčit, aby byt trhu nabídli.

Změna pravidel pro nájemní smlouvy. Pro narovnání vztahu ale rozkaz k vyklizení nemovitosti sám o sobě nebude podle odborníků stačit. Větší důležitost by Veselá shledávala v opatření, které by omezilo řetězení krátkodobých nájemních smluv, které u nájemníků podporují nejistotu v jejich bydlení. „Bez aktivního zásahu státu hrozí, že podíl dlouhodobě stabilních nájemních smluv bude výrazně klesat, což znamená, že mnoho nájemců bude žít pod neustálým tlakem hrozby ztráty bydlení,“ popsala Veselá. „Ochrana nájemníků v případě, že mají podepsanou smlouvu na dobu určitou, je velmi slabá. U smluv na dobu neurčitou je tato ochrana zase příliš silná. Cestou by bylo tyto dva typy smluv přiblížit, zejména z pohledu flexibility vystěhování nájemníka. V praxi by mělo být výměnou za možnost vystěhovat nájemníka bez udání důvodu nebo z velmi mírnějších důvodů, než jsou stanoveny dnes, možné výrazně prodloužit výpovědní lhůtu. Třeba na rok nebo dva,“ upřesnil už dříve ekonom Libor Dušek. O dalších krocích, jak upravit nájemní vztahy v Česku, stát ovšem zatím oficiálně nejedná.

Podstata předkupního práva. Předkupní právo (od 1. 7. 2020 omezeno) znamená právo každého spoluvlastníka nemovitosti (označován též jako „předkupník“) požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za kterých prodávající zamýšlí nemovitost prodat zájemci o nemovitost (označován též jako „koupěchtivý“). Předkupní právo tak z pohledu prodávajícího spočívá v povinnosti nabídnout nemovitost ke koupi předkupníkovi za týchž podmínek, za kterých ji chce koupěchtivému prodat, a to před převodem nemovitosti na koupěchtivého. Smysl předkupního práva je tak logický a zřejmý, snaha co nejvíce sjednotit vlastnictví nemovité věci do rukou co nejmenšího počtu osob, čímž se zejména usnadňuje správa a nakládání s věcí.

Kdy předkupní právo zůstává. Předkupní právo po novele náleží spoluvlastníkům nemovité věci tehdy, kdy spoluvlastnictví bude založeno pořízením pro případ smrti (tzn. typicky závětí) nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. V takovém případě spoluvlastníkům náleží předkupní právo k podílům ostatních spoluvlastníků nemovitosti, avšak pouze po dobu 6 měsíců od doby, kdy takové spoluvlastnictví vzniklo. Po uplynutí této doby mohou spoluvlastníci svůj podíl převádět libovolně a bez činění předkupní nabídky ostatním spoluvlastníkům. Bez dotčení zůstala i po 1. 7. 2020 samostatně stojící úprava zákonného předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku a současně předkupní právo vlastníka stavby postavené na cizím pozemku k tomuto pozemku. I nadále totiž trvá zájem o to, aby se v duchu zásady superficies solo cedit pozemek i na něm postavené budovy nacházely ve vlastnictví totožné osoby.

Výhody zrušení předkupního práva. Výhody zrušení předkupního práva se promítly hlavně do převodů bytových jednotek. Nejvíce novela a omezení předkupního práva v pozitivním smyslu ovlivnila převody bytových jednotek, s jejichž vlastnictvím souvisí i spoluvlastnický podíl na další nebytové jednotce (typicky společné garáži nebo společném prostoru využívaném jako sklepy) náležející formou spoluvlastnictví vlastníkům všech bytů v domě. K tomuto spoluvlastnickému podílu se zpravidla váže právo výlučného užívání konkrétního garážového stání či sklepní kóje.

Nevýhody zrušení předkupního práva. Výše uvedená pozitiva však nejsou jedinými dopady, které nové znění zákona od 1. 7. 2020 přineslo. Institut předkupního práva má v právním řádu své opodstatnění, jeho smyslem je zamezení tříštění vlastnických práv k nemovitostem. Čím méně spoluvlastníků nemovitost vlastní, tím snazší bývá domluva ohledně správy nemovitosti. Proto lze jen doporučit zřídit si v případě potřeby smluvně předkupní právo a nechat ho zapsat do katastru.

Příklad: Dvě sestřenice zdědily dům a pozemek → vzniklo spoluvlastnictví ze zákona (děděním). Podle Občanského zákoníku existuje předkupní právo mezi spoluvlastníky, ale jen dočasně. Platí 6 měsíců od nabytí dědictví, během této doby pokud chce jedna sestřenice prodat svůj podíl, musí ho nejdřív nabídnout té druhé. Po uplynutí 6 měsíců předkupní právo zaniká, každá může svůj podíl prodat komukoliv bez nabídky druhé. Kdy běží těch 6 měsíců? Od právní moci usnesení o dědictví (ne od úmrtí). Jak má vypadat nabídka? Musí obsahovat cenu a podmínky prodeje. Druhá sestřenice má obvykle 3 měsíce na reakci (není-li dohodnuto jinak). Co když to někdo poruší? Druhá sestřenice se může domáhat, aby podíl přešel na ni (za stejných podmínek). Jak to přesně funguje: Podle Občanského zákoníku se vlastnictví u dědictví nabývá zpětně ke dni smrti zůstavitele, ale pro praktické účely (včetně předkupního práva) je klíčové kdy usnesení o dědictví nabyde právní moci. Předkupní právo (6 měsíců) začne běžet od právní moci usnesení o dědictví, ne od zápisu do katastru nemovitostí nebo fyzického převzetí nemovitosti. Katastr nemovitostí České republiky má evidenční (deklaratorní) funkci, pouze zapisuje stav, který už právně nastal, proto zpoždění zápisu nemá vliv na běh lhůty. Toto je častý omyl: někdo čeká na zápis do katastru, ale mezitím už běží (nebo dokonce uplynula) 6 měsíční lhůta.

Ještě před několika lety vypadal nákup bytu jako dokonalá investice. Splátky hypotéky pokrylo nájemné a skvělý výdělek zajistil stabilní růst cen nemovitostí. Podobná strategie je populární i dnes. V době vyšších úrokových sazeb ale její výhodnost klesla. Čistě z nájemného se byt nemusí zaplatit ani za celou dobu splácení hypotéky.

Výhodnost investic do rezidencí dlouhodobě sleduje například UniCredit Bank. Svůj indikátor banka počítá tak, že od čisté roční výnosnosti nájemného odečte průměr úrokových sazeb hypoték a vládních dluhopisů. V lednu činil -3,07 procenta. Investice tak byla nejméně výhodná od září 2023. „Indikátor táhl dolů jak růst výnosů vládních dluhopisů o deset bodů na 4,50 procenta, tak pokles výnosnosti nájemného. Ta se snížila o devět bodů na 3,65 procenta z důvodu rychlejšího růstu cen bytů proti zdražování nájmů,“ uvedl analytik UniCredit Bank Jiří Pour. Zmíněná výnosnost 3,65 procenta znamená, že čistě z nájemného by se průměrný byt zaplatil zhruba za 27 let. A to jen v případě, že by do něj investor nemusel za celou dobu vložit ani korunu, například do oprav nebo rekonstrukce. Reálně je návratnost vložených peněz výrazně delší.

Sedmiprocentní růst. Aby se koupě investičního bytu dlouhodobému investorovi vyplatila, musela by jeho cena podle Poura růst stabilně okolo sedmi procent ročně. Loňské zvýšení cen sice tuto hodnotu zdaleka překonalo, byty podle ČSOB zdražovaly o 14 procent, podle Srealit.cz dokonce o 17 procent. Tak silný růst je ale spíše výjimečný. Jak riziková může sázka na zdražování nemovitostí být, ukazují zkušenosti z finanční krize. Když někdo koupil byt v roce 2008, zažil následně několik let, kdy ceny naopak výrazně klesaly. A na návrat stabilního růstu si musel počkat zhruba do poloviny následující dekády. Takový scénář je aktuálně nepravděpodobný. Poptávka po bytech je silná a nabídka ji nestačí pokrývat. Podle Poura to ale neznamená, že by bylo realistické spoléhat na stabilní sedmiprocentní růst cen. „Nadále věříme, že k ochlazení trhu a postupnému vyfukování cenové bubliny dříve či později dojde, načasování je však otázkou,“ prohlásil Pour. Výhodnost investic závisí i na lokalitě. Z krajských měst vynáší z nájemného nejvíce byty v Ústí nad Labem, konkrétně 5,7 procenta. Je to dané především nižší pořizovací cenou tamních nemovitostí. Nejnižší výnosy nabízí Praha, kde kvůli vysokým kupním cenám činí 3,3 procenta. Vančura ale upozorňuje, že by investoři měli nad čísly o výnosnosti přemýšlet. Například si spočítat, nakolik je nízká kupní cena vykoupená dodatečnými náklady, třeba kvůli potřebě uvést zanedbaný byt do obyvatelného stavu.

Měď v elektrických rozvodech. Konec 19. století (cca 1880–1890) – měď se začala používat už s prvními elektrickými instalacemi. Byla využívána například při zavádění elektrifikace měst po vynálezech Thomas Edison. Ve 20. století se stala standardním materiálem pro domovní rozvody, protože má: vysokou vodivost, dobrou mechanickou pevnost, dlouhou životnost. Měď se tedy používá prakticky od počátků elektrotechniky a je běžná dodnes.

Hliník v elektrických rozvodech. Masově se začal používat ve 40.–50. letech 20. století, hlavně po 2. světové válce. Největší rozmach nastal v 60.–70. letech, kdy byl nedostatek a vysoká cena mědi. Používal se hlavně: v domovních instalacích (zejména panelové domy), pro silové rozvody, ve venkovních vedeních (tam se používá dodnes). Problém: hliník má větší tepelnou roztažnost a horší kontaktní vlastnosti → u starších instalací mohlo docházet k přehřívání spojů.

Období používání hliníku v bytech. V Československu (a později v ČR) se hliníkové vodiče v bytech používaly hlavně z ekonomických důvodů. 60. léta – začátek používání ve větším měřítku. 70. a 80. léta – největší rozmach Typicky panelové domy a sídliště. Konec 80. let – postupný návrat k mědi. 90. léta – měď se stává opět standardem pro nové bytové instalace. Po roce 1989 s otevřením trhu a dostupností materiálů se už u nových bytových rozvodů běžně používala měď. Hliník zůstal hlavně: v distribučních sítích, ve venkovních vedeních, u velkých průřezů (např. přívody k objektům).

Prakticky to znamená: Byt postavený 1965–1989 → velmi pravděpodobně hliník. Byt postavený po 1995 → téměř jistě měď. 1990–1995 → přechodné období (záleží na stavbě).

Důležité upozornění: U hliníku často bývají problémy: povolené spoje, zahřívání, praskání vodičů při ohybu. Proto se dnes doporučuje: pravidelná kontrola spojů, nepřetěžovat staré okruhy, při rekonstrukci vyměnit za měď.

Nebojte se, že to nejde. Koupě družstevního bytu může na první pohled působit jako labyrint. Fakt, že nekupujete samotnou nemovitost, ale podíl v bytovém družstvu, vás může odradit. Banky bývají opatrnější, podmínky složitější a běžné hypoteční nástroje ne vždy použitelné. Přesto existují způsoby, jak takový nákup úspěšně zafinancovat. Trh se přizpůsobil realitě a nabízí několik legitimních cest, jak i bez klasické hypotéky bydlet ve vlastním. Ukážeme vám jaké.

Předhypoteční úvěr na byt. Jednou z cest je tzv. předhypoteční úvěr. Ten přichází na řadu v případech, kdy družstevní byt bude v dohledné době převeden do osobního vlastnictví. Banka ví, že aktuálně nemůže získat zástavní právo k bytu, ale zároveň má jistotu, že se situace brzy změní. Předhypoteční úvěr je krátkodobý – zpravidla se poskytuje na dobu 1 až 2 let. Po převedení bytu do osobního vlastnictví dojde k jeho refinancování klasickou hypotékou. Tato varianta vyžaduje důslednou dokumentaci a potvrzení od družstva o plánovaném převodu. Úroková sazba předhypotečního úvěru bývá vyšší než uvklasické hypotéky – banka nese větší riziko, protože nemá jistotu zástavy. Přesto je to velmi efektivní nástroj pro případy, kdy se převod do osobního vlastnictví blíží a je právně ošetřen.

Hypotéka se zástavou jiné nemovitosti. Další možností je využití hypotéky se zástavou jiné nemovitosti. V praxi to znamená, že na koupi družstevního bytu si vezmete klasickou hypotéku, ale ručit budete například domem rodičů, rekreační chatou nebo jinou vaší nemovitostí. Tato forma financování je vhodná zejména pro klienty, kteří již nějaký majetek mají, nebo mají v rodině někoho ochotného poskytnout svou nemovitost jako zástavu. Výhodou je možnost získání nižší úrokové sazby a delší splatnosti – hypotéka je pro banku díky zástavě bezpečnější. Riziko samozřejmě spočívá v tom, že v případě nesplácení může banka sáhnout k exekuci zástavní nemovitosti. Proto je nutné k této variantě přistupovat s chladnou hlavou a realistickým plánem splácení.

Úvěry bez zástavy nemovitosti. Specifickou, ale dostupnou variantou jsou nezajištěné úvěry, tedy takové, které nevyžadují zástavu nemovitosti. Nejčastěji jde o účelové spotřebitelské úvěry spojené například se stavebním spořením. Výhodou je rychlost schválení a minimální administrativní náročnost. Nevýhodou pak vyšší úroková sazba, kratší splatnost a nižší maximální částka, kterou lze tímto způsobem získat. Tato možnost je vhodná zejména pro financování levnějších družstevních bytů mimo velká města nebo pro doplnění vlastních zdrojů při kombinovaném financování. U méně nákladných nemovitostí může být tento způsob naprosto dostačující. Financování družstevního bytu není nemožné – vyžaduje však precizní přípravu, otevřenou komunikaci s bankou a někdy i ochotu přistoupit na alternativní cesty. Družstevní bydlení má v mnoha lokalitách stále své výhody – nenechte se tedy odradit složitějším začátkem.

Drátěný, dřevěný, kovaný, dřevoplastový, z kamene i cihly. Ploty jsou zkrátka z rozmanitých materiálů, ale v oblíbenosti vede dřevoplast. Má v sobě praktičnost plastu a vzhledem připomíná dřevo. Mnozí nedají dopustit na klasické dřevo, i když je náročné na údržbu. Své skalní příznivce má i živý plot, jenž je ale na péči nejnáročnější ze všech. Vzhled oplocení by měl ladit s okolím domu i krajinou. Má především ryze praktickou funkci: pohledovou ochranu, ochranu proti větru. S tím souvisí i výběr materiálu a konkrétní klimatické podmínky, předpokládaný čas na případnou údržbu a samozřejmě i finanční náklady spojené s výstavbou.

S čím začít? Projděte pozemek a ohraničte linii budoucího oplocení. Sledujte, kde jsou kameny, velké nerovnosti terénu, kořeny stromů a jiné překážky. Zvolte místa, kde budou sloupky, a určete vzdálenost mezi nimi. Až si budete jisti, že jste vše správně zaměřili, vypravte se nakoupit materiál. Vždy s jistou rezervou. Určitě je dobré využít geodeta, s ním máte stoprocentní jistotu. Další postup se odvíjí podle zvoleného typu oplocení. Díru na sloupky vyvrtáte pomocí vrtáku do země. Sloupky pak ukotvěte pomocí zatloukacích nebo šroubovacích kotvicích patek. Tento snadný způsob se používá u plotů, které mají převážně ohraničující funkci anebo jsou dočasné, nebudou příliš namáhané. V případě budování pevného plotu se sloupky musí ukotvit do hlubokého základu. Pro zabetonování plotových sloupků vyvrtejte zemním vrtákem otvory do hloubky rovnající se 1/4 délky sloupku s přídavkem cca 20 cm na potřebnou štěrkovou drenáž. K upevnění použijte H sloupkové nosníky, které zajistí stabilitu.

Je třeba povolení? Výška plotu je rozhodující pro potřebu stavebního povolení. Od 1. ledna 2018 je stavba plotu, tedy získání povolení k ní, jednodušší. Pokud plánovaný plot nehraničí s veřejným prostranstvím a není vyšší než 2 m, odpadá povinnost hlásit jeho stavbu úřadům. A nepotřebujete ani souhlas souseda.

Údržba kovu a dřeva. Kovový plot vyžaduje občasný nátěr. Než se do toho pustíme, zajistíme, aby povrch byl suchý, čistý, zbavený všech nečistot a rzi. Ten je obvykle nutné zbrousit. Využít lze i chemické přípravky: odstraňovače starých nátěrů a odrezovače. Po odmaštění celého povrchu natřete plot základním antikorozním nátěrem, a to ve dvou vrstvách. Při natírání se vyvarujte příliš silných vrstev, aby mohl povrch proschnout a nedocházelo ke zvrásnění. Dřevěný plot musí být logicky též před nátěrem zbavený všech starých a nesoudržných nátěrů, nečistot, odmaštěný (používá se ředidlo nebo líh). Mezi jednotlivými vrstvami nátěru je nutné dodržovat časové rozestupy, aby zaschly. Má to velký vliv na životnost nátěru. Jestliže je dřevo starší, budete ho spíše natírat krycími barvami. Máte-li nové a chcete, aby vynikla kresba dřeva, zvolte pro finální úpravu lazuru. V obou případech dřevo ošetřete napouštědlem proti hnilobě, houbám a dřevokaznému hmyzu.

Branka k plotu. Může být jednoduchá i dvojitá, tedy určená i pro vjezd autem. Branku také určuje zvolený materiál, protože vyžaduje pravidelnou péči a údržbu. Praktické jsou kovové brány, ale i ty potřebují ošetření proti vzdušné vlhkosti. Dřevoplast je nejméně náročný, navíc má nejširší nabídku odstínů.

Rady & tipy. Sloupky k plotu se používají ze stejného materiálu jako plot samotný. Obvykle je to dřevo, plast a kov. Klasické pletivo je vhodnou variantou oplocení ve svažitém terénu, protože ho dokáže přesně kopírovat. PVC pletivo je výhodné, nemusí se udržovat. Kdy žádat o povolení k výstavbě plotu: je-li plot vyšší než 2 m, když se pozemek nachází v ochranném pásmu, v památkové zóně, na nezastavěném území, když jsou na výstavbu potřebné zemní práce nebo úprava terénu.

Ceny garáží i parkovacích stání v Česku za poslední tři roky výrazně vzrostly. V Praze až o pětinu. S rostoucí poptávkou po parkování a přísnější městskou politikou se z nich stává vyhledávaná investice. Garáže a parkovací stání se v poslední době stávají jednou z nejstabilnějších realitních investic. Prodávají se rychleji než dřív, jejich nabídka klesá a ceny stoupají napříč republikou. „Počet garáží i stání je dlouhodobě nižší než poptávka, a to přesto, že Česko je velice benevolentní na parkování ve veřejném prostoru,“ říká Zdeno Dubnička, šéf portálu Bezrealitky.

Praha a Brno táhnou růst. Podle údajů Bezrealitky se dnes samostatná garáž v Praze prodává běžně za 1 až 1,5 milionu korun, kryté parkovací stání v bytovém domě stojí 450 až 750 tisíc korun. V Brně jsou ceny mírně nižší. Obvyklá cena za garáž dosahuje 750 tisíc až 1,3 milionu korun, stání mění majitele za 350 až 700 tisíc korun. I v dalších krajských městech se ale položka dostává na vysoké statisíce korun. Růst cen potvrzují také data realitního portálu Sreality.cz. Nejvyšší průměrná nabídková cena garáží ve druhém a třetím čtvrtletí 2025 byla podle jeho analýzy v Praze, a to přibližně 65 000 korun za metr čtvereční. Po hlavním městě následovaly s odstupem Jihomoravský a Zlínský kraj. Naopak nejnižší byla v letošním roce průměrná nabídková cena garáží v Karlovarském, Moravskoslezském a Ústeckém kraji. „V porovnání s druhým a třetím kvartálem roku 2024 nabídková prodejní cena garáží meziročně nejvíce vzrostla v Libereckém a Zlínském kraji, a to o pětinu. V hlavním městě Praze došlo k meziročnímu zdražení nabídkových cen garáží o 13 %,“ doplnil datový analytik Sreality.cz Štěpán Matějka. Rozdíly v cenách podle odborníků určuje hlavně lokální parkovací politika. Tam, kde město rozšiřuje placené zóny nebo mizí volná místa v ulicích, ceny rostou nejrychleji. „V Praze rozvoj placených parkovacích zón a rostoucí počet registrovaných automobilů zvedl ceny výrazně – o 15 až 20 procent za poslední tři roky,“ doplňuje Dubnička.

Stále častější investice. Na parkovací regulace a růst cen garáží přirozeně reagují také ceny pronájmů. V Praze se podle dat Bezrealitky samostatná garáž pronajímá za 2 500 až 6 000 korun měsíčně, v Brně a krajských městech za 2 000 až 4 500 korun. Kryté stání bývá levnější přibližně o tisíc korun. „Pronájem je stále častější strategií investorů, kteří v posledních letech garáže skupovali. Důvody jsou jednoduché. U garáží je stabilně vysoká poptávka, není příliš možností, jak ji snížit. Garáže mají nízké provozní riziko oproti bytům, nájemné roste nad inflaci a skokově tam, kde město přitvrdí parkovací politiku. Garáž s elektřinou navíc může sloužit například jako dílna,“ vysvětluje Dubnička. Podle makléře Štěpána Gjuriče, majitele realitní kanceláře RE/MAX Horizont, jsou garáže ideální startovní investicí. „Procentuální nárůst ceny je vyšší než u bytů. Jde o nemovitost s nižší pořizovací cenou i snadnou správou,“ vysvětluje. Prodeje se tak podle jeho slov dnes dělí zhruba půl na půl, kdy garáže kupují zhruba stejným dílem koncoví uživatelé i investoři.

Auta sdílená, ale garáže zatím dál plné. Vývoj posledních let naznačuje, že růst cen garáží a parkovacích stání bude pokračovat. Nabídka zůstává nízká a nové garáže se prakticky nestaví. Vznikají ve většině případů jen jako součást větších bytových projektů. V místech, kde města dál rozšiřují parkovací zóny, se proto dá očekávat další zdražování. „V krátkém a střednědobém horizontu bude zájem o garáže a garážová stání nadále velmi silný, a poroste tak i jejich cena,“ odhaduje realitní expert Štěpán Gjurič. V dlouhodobém výhledu by ale podle jeho slov mohla přijít změna, která by růst odvětví mohla částečně zpomalovat. „Je možné, že o garáže přestane být tak velký zájem vzhledem k rozvíjejícím se možnostem autonomní dopravy a car sharingu,“ predikuje majitel realitní kanceláře. Podle Asociace českého carsharingu dnes v Česku jezdí téměř dva tisíce sdílených aut a služby fungují už ve dvanácti městech. Na trhu působí čtyři hlavní poskytovatelé a počet uživatelů každoročně roste. Ještě před deseti lety přitom v tuzemsku fungovalo jen několik desítek sdílených vozů. Rychlý rozvoj tak potvrzuje, že sdílená auta si postupně nacházejí své místo.

Co je bytové družstvo? Bytové družstvo je právnická osoba, která vlastní celou nemovitost, tedy jak byty, tak společné prostory. Jednotliví obyvatelé nejsou vlastníky svých bytů, ale mají právo užívat byt na základě členského podílu v družstvu. Toto právo je nepřenosné odděleně od členského podílu. Klíčové vlastnosti: Spoluvlastnictví: Byty a společné prostory vlastní družstvo jako celek. Členský podíl: Každý člen družstva má podíl, který je spojen s právem užívat konkrétní byt. Rozhodování: Členové se podílejí na rozhodování prostřednictvím valné hromady. Převod práv: Převod členského podílu může být administrativně jednodušší než prodej nemovitosti.

Co je osobní vlastnictví? Osobní vlastnictví znamená, že jednotlivec vlastní konkrétní byt včetně podílu na společných částech domu, jako jsou chodby, střecha nebo výtah. Tento model vlastnictví je nejběžnější v České republice. Klíčové vlastnosti: Samostatné vlastnictví: Majitel bytu vlastní svůj byt a podíl na společných částech domu. Svoboda nakládání: Majitel má plnou kontrolu nad prodejem, pronájmem nebo zástavou svého bytu. Samostatné financování: Hypotéka se vztahuje pouze na konkrétní byt. Povinnosti vlastníka: Majitel je odpovědný za údržbu svého bytu a podíl na společných částech.

Výhody a nevýhody bytového družstva. Výhody: Nižší pořizovací náklady: Družstevní byty jsou často levnější než byty v osobním vlastnictví. Jednodušší převod: Převod členského podílu je méně formální než prodej nemovitosti. Možnost regulace: Družstvo může nastavovat pravidla pro pronájem nebo úpravy bytů. Nevýhody: Omezená práva: Uživatelé nemohou byt zastavit jako zajištění úvěru. Rozhodování kolektivu: Rozhodnutí o úpravách a investicích se řídí hlasováním, což může být zdlouhavé. Rizika družstva: Finanční problémy družstva mohou ovlivnit všechny členy.

Výhody a nevýhody osobního vlastnictví. Výhody: Plná kontrola: Vlastník může byt volně prodávat, pronajímat nebo využívat jako zástavu. Větší stabilita: Práva vlastníka nejsou závislá na kolektivním rozhodování. Jednoduché financování: Hypotéku lze sjednat přímo na konkrétní byt. Nevýhody: Vyšší pořizovací náklady: Byty v osobním vlastnictví jsou obvykle dražší. Individuální odpovědnost: Vlastník musí řešit veškeré opravy a údržbu svého bytu. Riziko exekuce: Byt v osobním vlastnictví může být předmětem exekuce.

Právní a daňové aspekty. Každá forma vlastnictví má odlišné právní a daňové aspekty: Družstvo: Převod členského podílu nepodléhá dani z nemovitosti, ale družstvo může účtovat poplatek za převod. Osobní vlastnictví: Převod bytu podléhá dani z příjmu (pokud nedošlo k osvobození) a dani z nemovitosti.

Jak si vybrat správnou formu? Rozhodování mezi bytovým družstvem a osobním vlastnictvím závisí na individuálních potřebách a preferencích. Zvažte následující faktory: Finanční možnosti: Pokud máte omezený rozpočet, může být družstevní bydlení vhodnější. Plány do budoucna: Pokud plánujete byt pronajímat nebo použít jako zástavu, osobní vlastnictví je flexibilnější. Osobní preference: Někteří lidé upřednostňují kolektivní rozhodování v družstvu, jiní dávají přednost nezávislosti.

Bytové družstvo a osobní vlastnictví. Bytové družstvo a osobní vlastnictví představují dva odlišné modely bydlení, z nichž každý má své výhody a nevýhody. Správná volba závisí na vašich finančních možnostech, dlouhodobých plánech a osobních preferencích. Pečlivé zvážení všech aspektů vám pomůže učinit rozhodnutí, které nejlépe vyhovuje vašim potřebám.

Kdy stavební povolení není potřeba. Od 1. 7. 2024 vstoupil v platnost stavební zákon o drobných stavbách, kdy pro stavbu jednoduché pergoly, která nepřesahuje 40 m² zastavěné plochy a její výška nepřevyšuje 5 metrů, není třeba stavební povolení. Zároveň nesmí pergola obsahovat uzavřené místnosti a její účel musí být rekreační nebo okrasný, nikoliv podnikatelský. Zároveň musí být umístěna na pozemku rodinného domu či zahrádkářské kolonie alespoň 2 m od hranice pozemku a po jejím dokončení zůstane minimálně 50 % nezastavěné plochy pozemku pro vsakování dešťové vody. Pokud tedy plánujete malou pergolu, která splňuje tyto parametry, můžete ji postavit bez nutnosti žádosti o stavební povolení.

Situace, kdy stavební povolení potřebujete. Pokud však plánujete větší nebo složitější stavbu, stavební povolení již bude nutné. Další situací, kdy budete potřebovat stavební povolení, je, pokud má pergola pevné základy, střechu nebo uzavřené stěny, což by ji přibližovalo k charakteru zahradního domu nebo altánu. Zvláštní pozornost je třeba věnovat také umístění pergoly. Pokud plánujete stavbu v blízkosti sousedního pozemku, je vhodné se předem informovat o místních regulacích, protože budete pravděpodobně potřebovat souhlas souseda či další povolení.

Ohlášení stavby jako alternativa. Pokud vaše pergola přesahuje zmíněné limity, ale nejde o složitou stavbu, může postačit stavebnímu úřadu pouze ohlášení stavby. To je jednodušší a méně časově náročné než plnohodnotné stavební povolení. Ohlášení je možné, pokud pergola není určena k trvalému bydlení a splňuje další podmínky stanovené stavebním zákonem. Při plánování stavby pergoly je klíčové zohlednit její velikost, umístění a konstrukci. Pokud se jedná o malou a jednoduchou pergolu, stavební povolení není potřeba. V ostatních případech se vyplatí konzultovat plány s místním stavebním úřadem, aby byla stavba legální a bez problémů. Pokud si nejste jistí, zda vaše plánovaná pergola potřebuje stavební povolení, nebo potřebujete poradit s procesem, neváhejte se obrátit na odborníky, kteří vám pomohou s administrativou i realizací vašeho projektu.

Zkrácení doby, po kterou je dodání nemovité věci zdanitelným plněním. Lhůta, po kterou je na dodání nemovité věci nutné uplatnit DPH, bude nově zkrácena z pěti let na 23 kalendářních měsíců. Tato lhůta se rozběhne v kalendářním měsíci bezprostředně následujícím po kalendářním měsíci, ve kterém nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí vydané po dokončení výstavby nemovitosti nebo po její rekonstrukci, pokud taková rekonstrukce naplnila znaky tzv. podstatné změny nemovitosti. A nejen to. Nově se časový test pro zdanění dodání nemovité věci může rozběhnout i před vydáním kolaudačního rozhodnutí po provedené rekonstrukci nemovitosti. Stačí, pokud probíhající rekonstrukce naplní znaky podstatné změny nemovitosti. Pokud tedy bude plátce prodávat nemovitost, na které probíhá rekonstrukce, bude muset testovat, zda probíhající rekonstrukce již naplnila znaky podstatné změny nemovitosti, a zda tak při prodeji takové nemovitosti má uplatnit DPH.

Definice podstatné změny nemovitosti. Podstatná změna nemovitosti, která může rozběhnout novou lhůtu pro zdanění prodeje dané nemovité věci, se dočká nové definice, jež je doplněna přímo do zákona. Podstatnou změnou bude nově taková změna nemovitosti, jejímž cílem je změna využití nebo podmínek obývání dané nemovitosti a současně skutečné náklady vynaložené prodávajícím na takovou změnu přesáhly 30 % prodejní ceny nemovitosti. Tedy ceny, za kterou prodávající tuto nemovitost nyní prodává. Testovat, zda provedená rekonstrukce naplnila znaky podstatné změny nemovitosti, bude tedy plátce až v případě, že danou nemovitost bude prodávat. Pokud budou výše uvedené znaky podstatné změny nemovitosti naplněny a prodej nemovitosti se uskuteční v testovací lhůtě 23 měsíců, uplatní prodávající na dodání takové nemovitosti DPH.

Princip zdanění pouze prvního dodání nemovité věci. Novela zákona o DPH zavádí pravidlo, dle které může být DPH uplatněno v rámci testovací lhůty 23 měsíců pouze na první dodání nemovitosti po výstavbě nebo po podstatné změně. Pokud by v rámci testovací lhůty došlo k opětovnému (dalšímu) dodání nemovitosti, bude se jednat již o plnění osvobozené bez nároku na odpočet daně.

Definice stavebního pozemku. I po novele bude platit, že dodání stavebního pozemku je zdanitelným plněním. Zužuje se však okruh administrativních úkonů, které z pozemku mohou učinit pozemek stavební. Těmi budou územní plánovací dokumentace obce, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu, dle kterých bude možné na pozemku umístit stavbu pevně spojenou se zemí.

Sazba DPH a definice staveb pro sociální bydlení. Ke změně v sazbách DPH v případě dodání nemovitých věcí nedochází. Nadále bude snížené sazbě DPH podléhat pouze dodání staveb pro sociální bydlení. Změny však nastávají v definici těchto staveb. Aby mohl být rodinný dům nebo bytový dům považován za sociální a benefitovat ze snížené sazby DPH, bude muset být v prvé řadě jako rodinný nebo bytový dům zapsán v registru územní identifikace, adres a nemovitostí. Limitace podlahové plochy rodinného domu na 350 m² se nemění, takový dům bude rodinným domem pro sociální bydlení i nadále. Změna nastává u bytového domu pro sociální bydlení. V něm nově bude moci vedle „malých“ bytů (do 120 m²) být i více „velkých“ bytů (nad 120 m²), pokud bude platit, že podlahová plocha „malých“ bytů bude tvořit více jak 50 % podlahové plochy domu.

Kdy se platí daň z příjmu při prodeji nemovitosti? Pokud vám vznikne zisk při prodeji nemovitostí, máte povinnost v následujícím zdaňovacím období tuto skutečnost uvést a podat v daňovém přiznání. Prodali jste v roce 2024 nemovitost, pak v daňovém přiznání, které podáváte v roce 2025, uvedete, jestli vám vznikla z prodeje daňová povinnost.

Co je zisk při prodeji nemovitosti? Zisk se vypočítá jako rozdíl mezi prodejní cenou a nákupní cenou, přičemž je možné uplatnit některé výdaje. Tyto výdaje snižují zdanitelný příjem a uvádějí se v daňovém přiznání v rámci přílohy k příjmům z prodeje nemovitostí. Mezi uznatelné výdaje patří například: náklady na pořízení nemovitosti (kupní cena, notářské poplatky), náklady na rekonstrukci nebo opravy prokazatelně doložené fakturami, náklady na právní služby související s koupí či prodejem. Tyto náklady je nutné doložit relevantními dokumenty, jako jsou faktury, kupní smlouvy nebo výpisy z bankovního účtu. Pokud po odečtení těchto nákladů zbude kladná částka, jedná se o zdanitelný zisk, který podléhá dani.

Daň neplatíte v těchto případech: Nemovitost vlastníte dostatečně dlouho = časový test. U nemovitostí, které vlastníte od 1. ledna 2021, platí osvobození, pokud nemovitost vlastníte alespoň 10 let. U nemovitostí, které jste vlastnili již před 1. lednem 2021, stačí nemovitost vlastnit pouze 5 let. Nemovitost sloužila k vašemu bydlení. Pokud jste v nemovitosti měli trvalý pobyt nebo ji trvale užívali (bydleli v ní) minimálně 2 roky před prodejem, jste od daně osvobozeni. Zisk investujete do řešení vlastního bydlení. Osvobození se vztahuje na jakoukoli nemovitost, včetně pozemků, pokud jsou finanční prostředky z prodeje použity na obstarání vlastní bytové potřeby v souladu se zákonem. Nemovitost jste zdědili a splňujete osvobození. Pokud jste zdědili nemovitost například po rodičích nebo prarodičích (osob v linii přímé), počítá se doba, po kterou nemovitost vlastnili i oni, do doby pro osvobození. Časový test je i zde 5 nebo 10 let. Pokud prodáte nemovitost a vznikne vám zisk, tento zisk spadá pod daň z příjmu fyzických osob. 15 % se odvádí ze zisku do výše 1 676 052 Kč ročně. 23 % se odvádí ze zisku přesahujícího 1 676 052 Kč ročně.

Termíny pro podání daňového přiznání. Daňové přiznání za příjmy z prodeje nemovitosti se podává za rok, ve kterém byl příjem dosažen. To znamená, že u prodejů v roce 2024 musíte přiznání podat do: 1. dubna 2025 – pokud podáváte papírově; 2. května 2025 – pokud podáváte elektronicky; 1. července 2025 – pokud vám daňové přiznání zpracovává daňový poradce.

Věcné břemeno užívání, věcné břemeno bytu. Tento právní termín se vztahuje na právo užívat nebo sdílet konkrétní majetek určeným osobám. V naší situaci to zahrnuje nemovitosti nebo jejich části. Tento druh práva je často uplatňován ve prospěch rodičů nebo prarodičů, kteří zde mohou žít až do své smrti. Když mluvíme o věcném břemeni bytu, máme na mysli právo na obývání, ale ne vlastnictví bytu jako takového. To vás může omezit v celé řadě situací. Banky obvykle nemovitosti s takovýmto omezením nepřijímají jako zástavu. Někdy může být břemeno zaznamenáno v katastru i po úmrtí oprávněné osoby. V takovém případě je nutné na katastru předložit úmrtní list, ale mějte na paměti, že výmaz může trvat. Pokud kupujete nemovitost na hypotéku, může být také nutné předložit bance doklad o výmazu břemene, abyste úvěr získali.

Věcné břemeno chůze a jízdy, věcné břemeno cesty. V souladu s Novým občanským zákoníkem může jednotlivec požadovat zajištění přístupu ke svému pozemku. To se nazývá „nezbytná cesta“ a o jejím zřízení rozhoduje soud. Kromě některých specifických věcných břemen není majitel nemovitosti povinen sjednat smlouvu o věcném břemenu. Pokud k vaší nemovitosti nevede veřejná přístupová cesta (tj. cesta v majetku obce nebo správy silnic příslušného kraje apod.), máte právo na zřízení tzv. služebnosti. Tato práva mohou vzniknout několika způsoby: prostřednictvím smlouvy, rozhodnutím státního orgánu (nejčastěji soud), závětí, dohodou mezi dědici nebo vydržením. Podobnou formou práva je věcné břemeno, které umožňuje chůzi nebo jízdu, vytváření stezek nebo přístupových cest.

Věcné břemeno dožití a výměnku. Tento typ právního omezení je velmi podobný břemenu užívání, s několika společnými pravidly a zásadami. Obvykle je uplatňován majitelem nemovitosti v okamžiku, kdy se rozhodne darovat nebo prodat svůj majetek, což často bývá v případě převodu nemovitosti na děti. Majitel při tomto převodu může stanovit podmínku, že si přeje nadále užívat celou nemovitost nebo její určitou část. Tato praxe umožňuje původnímu majiteli zachovat určitou míru užívání nemovitosti až do své smrti.

Věcné břemeno dle listiny. Tento všeobecný typ břemena může zahrnovat různé druhy břemen nebo jejich kombinace. Často se jedná o specifické břemeno, které nemohl daný katastrální úřad zařadit do žádné standardní kategorie, nebo se jedná o soubor více břemen uvedených v jedné listině. I když mohou mít věcná břemena v některých případech jen malý vliv na hodnotu nemovitosti a na možnosti jejího využití, v jiných situacích mohou představovat značná omezení. Je důležité si být vědom těchto potenciálních dopadů při koupi nebo prodeji nemovitosti, protože mohou významně ovlivnit vaše práva a povinnosti jako vlastníka.

Dělení na služebnost a reálná břemena. V právním řádu můžete najít dělení na služebnost a reálná břemena. Služebnost je pasivní. Vlastník nemovitosti tak musí definované věci strpět nebo se zdržet určitých činností. Příkladem je, když přes váš pozemek vede jediná možná cesta k pozemku někoho jiného. Reálná břemena jsou pak situace, kdy jako vlastník musíte něco aktivně činit a konat. Například rodič daruje svým dětem nemovitost, ale v darovací smlouvě zakotví, že děti mu musí pomáhat až do jeho smrti s úklidem a nákupy a zároveň ho musejí nechat v nemovitosti dožít.

Co zkontrolovat na listu vlastnictví? Věcná břemena a služebnosti katastr nemovitostí zapisuje na listy vlastnictví jednotlivých nemovitostí. List vlastnictví je rozdělen do několika částí. Věcná břemena se mohou objevit v části B nebo C. Pokud věcné břemeno najdete v části B, je zřízeno ve prospěch nemovitosti. Pokud ale svítí v části C, je nemovitost věcným břemenem zatížena, což znamená, že ho budete muset strpět. Část C byste si tedy měli pořádně zkontrolovat, protože přehlédnutí nepříjemného věcného břemene se nevyplácí.

Věcné břemeno nezapsané v katastru. Můžeme se setkat i se situací věcného břemena nezapsaného v katastru. To je nejčastěji spojeno s minulým režimem a inženýrskými sítěmi. I přesto, že v katastru není žádná zmínka, při případných sporech je ale i na nezapsané břemeno v takovémto případě brán zřetel. To znamená, že každou kupovanou nemovitost byste si měli prověřit s odborníky, abyste nekoupili zajíce v pytli.

Jak vymazat věcné břemeno z katastru? Chcete se věcného břemene zbavit? Pak musíte na katastr nemovitostí podat návrh na výmaz a odůvodnit, na základě čeho má věcné břemeno nebo služebnost zaniknout. Podání návrhu vás vyjde standardně na 2 000 Kč.

Na základě čeho může věcné břemeno zaniknout? Na základě rozhodnutí příslušného orgánu. Ze zákona. Smrtí oprávněného. Zánikem oprávněného v případě právnické osoby. Splněním rozvazovací podmínky = podepište smlouvu, kde se s protistranou domluvíte na zániku.

List vlastnictví (LV) – na listu vlastnictví je přesně specifikována daná nemovitost a také určen její vlastník. Bez listu vlastnictví se tedy neobejdete. LV si můžete zkontrolovat na webových stránkách katastrálního úřadu – www.cuzk.cz. Zde podle adresy nemovitosti vyhledáte skutečného vlastníka. Údaje jsou bezplatné a dostupné každému. Originál listu vlastnictví si můžete zajistit také na pobočce katastrálního úřadu nebo na místech České pošty či obecního úřadu, kde mají vzdálený přístup do katastru. Stejný přístup pak využívají realitní kanceláře a mohou si dokumenty zajistit.

Nabývací titul – nabývacím titulem je dokument, na základě kterého jste získali vlastnictví k dané nemovitosti. Nejčastější varianty nabývacích titulů jsou kupní smlouva, darovací smlouva nebo rozhodnutí o dědictví. Nemáte-li tuto listinu u sebe, nevadí. Příslušný katastrální úřad ji archivuje a je tedy možné si ji vyžádat. Nabývací titul je veřejně dostupný údaj, takže si pro něj na katastrální úřad může zajít kdokoliv.

Stavební dokumentace – ze zákona (od 1. 7. 2024) by každý majitel měl uchovávat aktuální stavební dokumentaci k nemovitosti. Nestačí tedy mít původní plány domu, když byla polovina přestavěna. Vždy by si měl majitel takovou dokumentaci aktualizovat. Ano, je to těžké a často nákladné, ale i tuto podmínku ukládá každému prodávajícímu zákon. (náklady na vyhotovení jsou 10–50 tis. Kč)

PENB – průkaz energetické náročnosti budovy. Ať už je to byt, dům či kanceláře, každá budova musí mít při prodeji vyhotovený PENB. V zákoně jsou výjimky pro nemovitosti, na které se to nevztahuje, např.: garáž, rekreační objekt menších rozměrů či starší stavby bez provedené rekonstrukce. (náklady na vyhotovení jsou 4–8 tis. Kč).

Renovace a opravy. Možná ten nejefektivnější způsob, jak zvýšit hodnotu nemovitosti. Oprava střechy, zásahy do elektroinstalace, výměna starých oken za moderní, případně opravy omítek či prasklin ve zdivu. Tyto a další úpravy mohou přinést výhodný pákový efekt v porovnání hodnoty oprav a následného navýšení hodnoty nemovitosti.

Modernizace kuchyně a koupelny. Patří mezi klíčové místnosti v nemovitostech a kupující na ně kladou při prohlídkách opravdu velký důraz. Moderní kuchyně či koupelna zvyšují atraktivitu prodávané nemovitosti, a tedy i její cenu.

Úklid a práce na zahradě. První dojem je zásadní. Nepodceňte přípravu interiéru ani exteriéru. Posekaný trávník, odstranění shnilých rostlin a základní aranžmá zahrady udělají mnoho.

Profesionální fotografie a prezentace. Realitní makléř ví, co na lidi působí, a tomu přizpůsobí celkovou prezentaci vašeho domu či bytu.

Marketing spojený s inzercí. Správně nastavená cena, pravdivé informace a vhodné komunikační kanály jsou klíč k oslovení relevantních zájemců.

Dodatečná legalizace černých staveb. Nově bude možné provést dodatečnou legalizaci stavby, byť za přísnějších podmínek.

Otázka vzniku Nejvyššího stavebního úřadu. Nejvyšší stavební úřad a soustava stavebních úřadů nevznikají. Zřízen bude pouze Dopravní a energetický stavební úřad.

Snížení administrativy? Proces by měl být efektivnější a jednodušší, i nadále však bude třeba zajišťovat některá stanoviska či vyjádření.

Jednotné environmentální stanovisko. Integrované vyjádření v oblasti ŽP má ulehčit budoucím stavebníkům.

Třídění staveb. Současná podoba zatřídění staveb zůstává.

Sloučení územního a stavebního řízení. Zůstává zachováno.

Elektronické podání žádosti. Nadále možné.

Závazné lhůty. Beze změny (např. 30 dnů pro jednoduché stavby).

Princip úplné apelace. Zůstává beze změny.

Jaká je daň při prodeji nemovitosti? Je rozdíl, pokud prodáváte nemovitost jako fyzická anebo právnická osoba. Jako fyzická osoba se vás týká 15% sazba daně z příjmu. Pokud prodáváte v rámci podnikatelského subjektu, sazba je 19 %. Daň se platí ze zisku, nikoliv z prodejní ceny nemovitosti. Základem daně je příjem očištěný o prokazatelné výdaje (opravy, posudky, náklady za realitní kancelář apod.).

Kdy jste od daně osvobozeni? 1) Vlastnictví min. 2 roky a bydliště. 2) Využití peněz na obstarání vlastní bytové potřeby (nejpozději do konce zdaňovacího období získání prostředků). 3) Osvobození z důvodu délky vlastnictví: u nabytí po 1. 1. 2021 po 10 letech; u nabytí před 1. 1. 2021 po 5 letech.

Oznámení správci daně. Pokud uplatňujete osvobození, je nutné o tom informovat správce daně. Bez oznámení nelze osvobození uplatnit.

Ceny bytů, domů a pozemků se v ČR stále drží na maximu. Pochopitelně se liší pořizovací částka v různých částech země. Kde vyjde bydlení nejdráž, kde nejvýhodněji a jaké faktory ovlivňují hodnotu?

Lidé chtějí být blízko přírodě i centru. Dostupnost služeb, MHD, blízkost kultury i zeleně patří mezi klíčové faktory. V nejžádanějších lokalitách hraje zásadní roli velikost a adresa; stáří budovy se v ceně tolik neprojeví, pokud je po renovaci.

Nejdražší lokality. Nejvyšší ceny jsou dlouhodobě v Praze, následuje Brno. Vysoké ceny v Královéhradeckém a Libereckém kraji zvedají horské apartmány.

Nejlevnější zůstávají severní Čechy. Ústí nad Labem, Most či Teplice patří mezi nejdostupnější. V Moravskoslezském kraji je levnější i Ostrava. Důvodem je méně práce, nižší životní standard a často znečistěné ovzduší.

Ceny nemovitostí a limity ČNB. Bankovní rada ČNB zmírnila od července 2023 podmínky: vypnutí ukazatele DSTI. V platnosti zůstaly hranice LTV a DTI. LTV: 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let). DTI: 8,5, resp. 9,5násobek čistých ročních příjmů. ČNB zároveň upozornila na nadhodnocení cen nemovitostí a simulovala scénáře jejich vývoje.

Stabilita bank. Zátěžové testy potvrdily odolnost bankovního sektoru i v nepříznivých scénářích. Sazba proticyklické kapitálové rezervy se od 1. 7. 2023 snížila na 2,25 % s možností dalšího snižování dle vývoje rizik.

Návrh vlády: část výnosů z daně z nemovitých věcí do státní pokladny. Roční platba pro majitele může vzrůst až na dvojnásobek. Návrh budí emoce: doposud byl výnos čistě příjmem obcí.

Lokální daň vs. státní koeficient. Nový model přidává státní koeficient 1 k dosavadnímu výpočtu (koeficient obce + místní koeficient). V mnoha případech dojde ke zdvojnásobení daně.

Inflace a valorizace. Automatický valorizační mechanismus má reagovat na inflaci (od roku 2025). Obce mohou nárůst kompenzovat úpravou místního koeficientu.

Dopad na nájemné. Kritici varují, že se vyšší náklady mohou promítnout do nájemného. V mezinárodním srovnání je v ČR zdanění nemovitostí dlouhodobě nízké.

Někteří pronajímatelé se brání trvalému pobytu v pronájmu. Obavy plynou zejména z exekucí a zabavení vybavení bytu. Musí mít nájemník souhlas majitele? V mnoha případech nikoli.

Nájem, podnájem a trvalý pobyt. Trvalý pobyt v pronájmu nelze zakázat ani smluvně (neplatné ustanovení). K přepisu stačí nájemní smlouva a návštěva ohlašovny. U podnájemníků ohlašovna informuje majitele a vyžádá si souhlas nájemce s užíváním bytu.

Jak na změnu trvalého pobytu? Na úřad vezměte občanský průkaz a nájemní smlouvu, vyplníte formulář, uhradíte 50 Kč, úřad odstřihne roh OP a vydá potvrzení. Do 15 dnů zažádejte o nový občanský průkaz.

Kdy může pronajímatel zrušit trvalý pobyt nájemci? 1) Nemovitost zanikla/není způsobilá k bydlení. 2) Skončila smlouva, nájemce se odstěhoval a neohlásil nový pobyt. 3) Pobyt byl nahlášen na základě neplatných/padělaných dokladů.

Majetek pronajímatele vs. exekuce. Chraňte se předávacím protokolem s výčtem vybavení a ideálně fotodokumentací.